一、出臺背景

2017年，原國土資源部將我市列為全國34個完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場試點城市之一。我市根據試點工作方案的要求，試點期間陸續出臺《南昌市人民政府關于印發南昌市建設用地使用權轉讓管理辦法(試行)的通知》（洪府發〔2017〕54號）等七個政策配套文件。2019年，國務院辦公廳在總結試點工作經驗基礎上印發了《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號），對完善土地二級市場作出了頂層設計和制度安排。2020年，省級層面也出臺了《江西省人民政府辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（贛府廳發〔2020〕12號），要求各地完善配套制度，強化保障，有序推進二級市場建設。2024年起，為全面貫徹落實國務院辦公廳、省政府辦公廳土地二級市場建設要求，進一步完善我市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場，結合我市實際，對土地二級市場原七個政策文件進行整合，研究制定《南昌市國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。

二、主要內容

（一）總則（第1～4條）。主要闡述《管理辦法》的制定依據，適用范圍為市本級范圍內國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場建設、運行和管理，包括土地交易及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。明確了國有建設用地使用權不得轉讓、出租、抵押的6項情形。

（二）國有建設用地使用權轉讓（第5～17條）。主要闡述《管理辦法》所稱國有建設用地使用權轉讓，是指各類導致建設用地使用權轉移的行為，包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。明確了劃撥、出讓、作價出資（入股）、授權經營性質的建設用地使用權轉讓的條件及要求。

（三）國有建設用地使用權出租（第18～21條）。主要闡述國有建設用地使用權出租的條件，規范土地收益收取，優化征繳流程，明確土地收益收取標準，土地使用權人將劃撥建設用地使用權，以營利為目的出租，地上建有房屋的，按租金的15%繳納土地收益；地上沒有房屋的，按租金的30%繳納土地收益。

（四）國有建設用地使用權抵押（第22～27條）。主要闡述國有建設用地使用權可設定抵押權的情形，放寬抵押權人限制，提出自然人、企業均可作為抵押權人申請辦理抵押，依法保障抵押權能，支持營利性的養老、醫療、教育等社會領域企業可將有償取得的建設用地使用權、設施抵押融資。

（五）市場建設、服務與監管（第28～34條）。主要明確部門監管、政策施行內容，建立健全土地二級市場的動態監測監管制度，完善監測監管信息系統。

三、適用范圍

市本級范圍為東湖區、西湖區、青云譜區、青山湖區、新建區、紅谷灘區、高新技術產業開發區、經濟技術開發區、灣里管理局。南昌縣、進賢縣、安義縣對轄區內的土地二級市場管理參照本辦法執行。

四、主要特點

（一）統一標準。《管理辦法》中明確了以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓出讓金補繳標準，其中屬于已登記分戶的城鎮住宅轉讓的，由購房人按房屋成交價格的1%繳納土地出讓金，房屋成交價格參照稅務部門計征契稅時計稅價格確定。房屋部分份額轉讓與房屋全部份額轉讓均按房屋總建筑面積計繳，即土地出讓金金額=房屋計稅價格（每平方米單價）*房屋建筑面積*1%。屬于已登記分戶的非住宅轉讓，受讓人無論為改制國有企業還是其他單位個人的，均按宗地所在網格商業樓面基準地價*樓層修正系數*期日修正系數*60%的統一出讓金補繳標準，以進一步適應統一大市場建設要求，保障不同主體之間公平公正。

（二）簡化流程。《管理辦法》中明確以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓，經市人民政府依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可以繼續保留劃撥方式，不補繳土地出讓價款，直接辦理轉移登記；劃撥決定書、出讓合同明確移交的附屬設施、配套設施等，可依據土地核驗范圍直接辦理分割轉讓，如土地核驗未明確標出范圍的，可依據批準的規劃方案范圍直接辦理分割轉讓。

（三）促進流通。《管理辦法》中明確房屋建設工程投資額未達到投資總額25%的出讓國有建設用地使用權轉讓，可以預告登記轉讓，按照“先投入后轉讓”原則，交易雙方簽訂國有建設用地使用權轉讓合同，先辦理預告登記，允許受讓人憑預告登記證明依次辦理項目項目立項、投資項目核準（備案）、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證、消防設計審查等規劃、建設、消防審批手續，在投資額達到法定轉讓條件后再辦理轉移登記，可進一步推動存量用地的盤活利用。